Землеустроительная экспертиза

Землеустроительная экспертиза - скрупулезный всесторонний анализ правоустанавливающих документов, земли и иных материалов, касающихся формирования земельных ресурсов. Независимая землеустроительная экспертиза или судебная землеустроительная экспертиза выполняется совокупностью технических и юридических работ, позволяющих объективно выявить соответствие документов фактическим обстоятельствам использования земельного участка. В зависимости от момента и цели проведения, землеустроительная экспертиза проводится во внесудебном (независимая землеустроительная экспертиза) и судебном порядках.

Порядок проведения землеустроительной экспертизы, безотносительно к конкретному виду, реализуется с соблюдением 4 принципов:

• объективность и независимость;
• всестороннее исследование предмета;
• исчерпывающие ответы на поставленные вопросы;
• компетентность.

Суть и состав землеустроительной экспертизы

Суть землеустроительной экспертизы сводится к получению конкретных, исчерпывающе подробных ответов на поставленные перед экспертом вопросы. Для этого анализ информации и других материалов, представленных эксперту, начинают с поиска грамотного, непредвзятого и компетентного субъекта, профессиональных возможностей которого достаточно для объективных и всесторонних исследований.

Далее землепользователь (владелец ЗУ) заключает договор и передает по описи эксперту оригиналы (заверенные копии) документов и других материалов, подлежащих анализу. Перед заключением соглашения эксперты проводят предварительную консультацию, оценивая объект и предмет предстоящего анализа, а также фронт (этапы) работ.

В оговоренные договором сроки проходит землеустроительная экспертиза, с формированием письменного, заверенного печатями организации, заключения. По желанию заказчика, к заключению добавляется рецензия.

Разумеется, выводы экспертов строятся на подлинности и актуальности данных, предоставленных на обзор собственником (владельцем) участка. При  сомнениях в документах (например, подозрения на фальсификацию, подлог и т.д.) другая сторона конфликта имеет полное право оспорить выводы землеустроительной экспертизы в судебном порядке.

Правовое значение экспертизы

Если первичная внесудебная или досудебная экспертиза не опровергнуты повторной или дополнительной, а также не оспорены в судебном процессе с вынесением соответствующего процессуального решения, то такой документ приравнивается к значению объективного доказательства. Аналогичными правовыми последствиями обладает землеустроительная экспертиза, проведенная по указанию суда и результаты которой положены в основу вынесенного судом акта.

Другими словами, экспертное заключение, неопровергнутое вступившим в силу определением (решением) суда или другим специалистом является достаточным доказательством, влияющим на правоотношения (изменяющим, порождающим или прекращающим правоотношения, связанные с ЗУ).

Виды и категории

В зависимости от того, каким образом в спорной ситуации участвует судебная власть, различают 3 вида исследований:

• внесудебная землеустроительная экспертиза (суд не участвует в споре сторон);
• досудебная землеустроительная экспертиза (проводится в претензионном порядке);
• судебная землеустроительная экспертиза (назначается судом).

Правоведы насчитывают не менее трех категорий землеустроительной экспертизы, профессионально проводимой в рамках внесудебных, досудебных и судебных споров:

• определяющая местоположение и технические параметры участка первичная;
• повторная, уточняющая первично полученные данные, вызывающие сомнения, а также при подозрении на некомпетентность предыдущего эксперта (предмет исследования один и тот же!);
• назначаемая при появлении новых обстоятельств дополнительная (предмет исследований разный или один и тот же).

Есть еще один критерий классификации землеустроительной экспертизы: принадлежность организации (лица), ее выполняющего, к конкретной организационно-правовой форме:

• государственная экспертиза;
• муниципальная экспертиза;
• частная (коммерческая) экспертиза.

Например, государственную процедуру выполняет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Этот орган:

• обеспечивает соблюдение единого порядка организации и осуществления экспертизы;
• осуществляет выборочную проверку выполнения анализа территориальными органами;
• координирует деятельность территориальных органов в области экспертизы.

Как назначается землеустроительная экспертиза в суде

Суд может назначить проведение исследований с привлечением экспертов:

• по собственному убеждению (при недостаточности доказательственной базы или сомнениях в имеющейся) — с согласия лиц, участвующих в деле, в силу требований закона или в соответствии с оспариваемым договором;
• по ходатайству сторон (лиц, участвующих в деле) — например, для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства.

Кроме того, основания проведения экспертизы четко очерчены нормами кодексов. Например, статья 82 АПК, 79 ГПК предусматривает такую возможность при объективной потребности конкретного судопроизводства в специальных знаниях.

Суд общей юрисдикции может поручить провести анализ документов и иных материалов:

• конкретному исполнителю;
• группе экспертов (комиссия);
• определенному судебно-экспертному учреждению.

Анализируя норму 82 АПК РФ, можно сделать однозначный вывод о более узких полномочиях Арбитражного судьи: он может поручить провести исследование только конкретному компетентному лицу.

В любом случае надлежащее заключение должно быть по форме и содержанию соответствовать процессуальным нормам. Например, быть в письменном виде (на бумажном/электронном носителе), и содержать необходимые реквизиты и данные:

• дата, время и место проведения;
• основания проведения;
• роспись эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение;
• вопросы и т.д.

Какие вопросы ставятся перед экспертом

Согласно официальным статистическим данным, большинство имущественных споров не обходятся без проведения землеустроительной экспертизы — по причине массовости разногласий по вопросам пользования, владения и распоряжения земельными участками. Ввиду разнородности таких конфликтов интересов и возникающих между физическими и юридическими лицами отношений, перед экспертом ставятся разные вопросы, касающиеся ЗУ:

• его фактической площади (конфигурации);
• соответствия фактическим параметрам данным, зафиксированным в правоустанавливающей документации;
• наличие/отсутствие пересекающихся границ двух, трех и более соседних участков;
• площадь наложения соседних владений;
• геодезические характеристики;
• соблюдение нормативов строительства и т.д.

Если сгруппировать многочисленные и разнородные вопросы, выносимые эксперту, то можно выделить 2 категории:

• суть материалов гражданского, уголовного и т.д. дела и/или исковых требований;
• конкретное направление исследования.

Грамотно и точно сформулированный перед специалистом вопрос — залог получения заключения, на 100% удовлетворяющего своим целям. Если самостоятельно затрудняетесь сформулировать вопросы — наши специалисты обязательно помогут.

В каких случаях необходима землеустроительная экспертиза

Без землеустроительной экспертизы невозможно обойтись в многочисленных имущественных спорах между субъектами гражданско-правовых отношений:

• гражданами;
• юридическими лицами;
• между гражданами и юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями);
• между государством (субъектом РФ, муниципалитетом) и гражданином и т.д.

Как минимум, можно выделить 10 распространенных конфликтных поводов, по которым назначается независимая землеустроительная экспертиза, досудебная землеустроительная экспертиза или аналогичная процедура в рамках гражданского (административного, арбитражного) судопроизводства:

• раздел недвижимого имущества;
• притязания соседей;
• сделки с ЗУ;
• выдел участка в натуре;
• установление фата наличия/отсутствия фактических границ и причин их несоответствия данным государственного реестра недвижимости;
• установление или восстановление границ земельного участка;
• принятие наследства (иной способ смены владельца — дарение, например);
• жилищное и иное строительство;
• частный сервитут (порядок пользования участком) и его границы для организации проезда, прокладки коммуникаций;
• сомнения по поводу реальной площади, протяженности (геометрии) границ и т.д.

Вот еще 4 причины прибегнуть к профессиональной помощи эксперта-землеустроителя:

• выяснение фактического качества, масштабности и стоимости выполненных кадастровых работ;
• оспаривание в суде результатов ошибочного межевания, исправление реестровой ошибки;
• установления соответствия размеров земельных участков действующим нормам и правилам в сфере градостроительства и кадастра для эксплуатации зданий и сооружений в целях адекватного расчета нормативно-необходимой площади земельного участка для эксплуатации объекта производственного назначения, МКД и т.д.;
• вскрыть наличие пересечений земельных участков юридических и физических лиц со стратегическими (ценными) землями (лесного фонда, охранные зоны ЛЭП, нефте- и газопроводов и т.п.).

Кроме того, поводом к процедуре может выступать самостоятельный или в связи с ходатайством стороны запрос судебного органа.

Что исследует эксперт при проведении экспертизы

Независимая землеустроительная экспертиза признает объектами своих исследований:

• федеральные земли, региональные (субъектов РФ), муниципальные земли, участки, принадлежащие административным образованиям и частным лицам (земельные наделы);
• документы (схемы землеустройств, планы-карты объектов землеустройств, планы-схемы межевания, планы-карты картографических и геодезических работ).

Состав объектов неоднороден, поскольку они отличаются:

• процессуальным положением;
• техническими характеристиками;
• функциональным назначением.

Кроме перечисленных объектов, исследованию подвергаются любые другие объекты, прочно (физически, в правовом аспекте) связанные с ними. Например, вместе с исследуемым земельным участком анализу могут подвергаться проходящие через него коммуникации, смеющиеся строения и т.д.

При этом любая независимая землеустроительная экспертиза — результат профессиональной деятельности одного или нескольких специалистов, исследовавших определенный задачей экспертизы предмет. Им может являться:

• межевая документация;
• границы земельных участков;
• площадь земельных участков;
• техническая документация (паспорт) и т.д.

В зависимости от конкретного предмета землеустроительной экспертизы проводящий ее эксперт анализирует (определяет, отражает на плане-схеме) предоставленную информацию и находит соответствие/несоответствие между фактическими (т.е. спорными) обстоятельствами и обстоятельствами, установленными в силу закона (права владения/распоряжения/управления).

Анализ межевой документации сводится к двум задачам:

• к выявлению ее соответствия/несоответствия специальным требованиям (законов, подзаконных актов);
• к рассмотрению вариантов выдела участка, согласно определенному документами (судебным решением, законом и т.д.) долевым использованием земли.

Требования к экспертам

Независимая землеустроительная экспертиза  — деятельность профессиональная, к участию в которой привлекаются специалисты разных направлений практической деятельности:

• юристы-правоведы;
• инженеры-геодезисты;
• инженеры, специализирующиеся на кадастре и градостроительстве и т.д.

Если говорить о должности эксперта в государственных и авторитетных судебно-экспертных учреждениях, то это специалист с высшим и дополнительным образованиями. Дополнительное обязательно связано с конкретной экспертной специальностью и определено правовыми актами компетентного министерства. Например, в МВД исполнители специализируются в области судебной экспертизы.

Поскольку независимая землеустроительная экспертиза относится к мероприятиям повышенной сложности, к ее исполнителям предъявляются повышенные комплексные требования. Хороший специалист обладает:

• высокой квалификацией (опыт работы по соответствующему направлению, уровень образования — высший, профильный);
• профессиональными инструментами (ресурсами);
• доступом к специфическим работам (членство в СРО).

Требования предъявляются не только к фактическому исполнителю землеустроительной экспертизы, но и к организации, в которой работает соответствующий специалист. Деятельность организации должна быть обязательно по соответствующей лицензии.

Кроме того, независимая землеустроительная экспертиза подразумевает безукоризненное знание и соблюдение участниками норм целого ряда нормативно-правовых актов:

• Земельного, Гражданского, Градостроительного и Земельного кодексов;
• ФЗ «О землеустройстве», «О государственном кадастре недвижимости» и т.д.;
• Обзоры судебной практики Верховного суда РФ;
• Постановления Правительства РФ № 214, 514, 1061 и т.д.

Наши конкурентоспособные преимущества

Если назрела потребность эффективного разрешения конфликта интересов, сфокусированных на земельных участках, то лучший, а иногда — единственный способ доказать свою правоту, это получить соответствующие результаты землеустроительной экспертизы. При этом работы должен проводить специалист, жестко придерживающийся основных принципов процедуры:

• компетентность и квалифицированность;
• непредвзятость;
• объективность и т.д.

Именно такие эксперты — квалифицированные, без личной заинтересованности — работают в нашей компании. Цель грамотного проведения внесудебной или досудебной независимой землеустроительной экспертизы состоит в получении неоспоримых доказательств в результате полных, всесторонних и оперативных исследований.

Мы стремимся, чтобы наша 100% независимая землеустроительная экспертиза была доступна как можно большему числу клиентов. Вот почему расценки на нее дифференцируемо складываются из минимум 4-х составляющих:

• фактический объем исследований (например, размер ЗУ, количественные и качественные показатели документации);
• уровень сложности;
• регион проведения работ;
• удаленность объекта (от инфраструктуры, нашей дислокации).

На прайс влияет срочность и конкретный перечень задач (одна, две и более), а также объем проводимым по ним специфических или общих видов работ:

• межевание;
• геодезические изыскания;
• анализ и/или оценка документации;
• топографические работы и прочее.

Кроме того, независимая досудебная землеустроительная экспертиза обойдется нашим клиентам дешевле, чем аналогичный заказ, но уже в рамках запроса суда общей юрисдикции, военного или арбитражного судов.